![[info]](http://l-stat.livejournal.com/img/userinfo.gif){kind=small}
На минувшей неделе на рынке недвижимости произошло несколько событий, многие из которых могут стать знаковыми на длительную перспективу. Эксперты говорят о новом разделе рынке и выходе на него новых игроков, раскрытии тайных схем строительства в столице и факторах, которые определяют «лицо» Москвы.
Автором самого неожиданного скандала стал девелопер, которого в силу его огромных долгов давно «списали со счетов» - Шалва Чегиринский. Объект его атаки - один из символов столицы – гостиница «Россия» у стен Кремля и правительство Москвы.
Компания грузинского бизнесмена «СТ Девелопмент» через суд наложила арест на имущество ОАО «Россия» - 100%-ной «дочки» мэрии. По мнению грузинского застройщика, команда мэра Юрия Лужкова провинилась тем, что став преемником проекта по демонтажу и реконструкции гостиницы «Россия», «забыла» заплатить ему за демонтаж пафосного комплекса.
По информации ВЗГЛЯДа, находящийся в Лондоне девелопер не собирается останавливаться на этом и намерен выставить на торги арестованное имущество, то есть, саму площадку под гостиницей «Россия» ( 25 тыс.квадратных метров) и участок земли в 3 га. Шалва Чигиринский оценил свою работу в разборе гостиницы в 180 млн долларов, а мэрия предлагает ему выплатить ровно в 6 раз меньше.
Эксперты рынка говорят, что это – «шаг отчаяния» бизнесмена, который стал известен в столице во многом благодаря «тесным» связям лично с мэром. «Черная кошка» пробежала с наступлением кризиса, когда все проекты Чигиринского были заморожены, а правительство столицы не позволило своему экс-партнеру расплатиться с западными кредиторами через залог портфеля акций в опять-таки совместном с мэрией проекте – нефтяной компании Sibir Energy.
«Противостояние будет долгим и «кровопролитным, - говорит ВЗГЛЯДу директор консалтинговой компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Заморозив башню «Россия» в «Москва-Сити», Чигиринский нанес удар по амбициям мэра. Положение усугубляется тем, что девелопер имел контракт непосредственно с правительством Москвы, а оно передало полномочия по работам с гостиницей «Россия» другой компании, и теперь стороны никак не могут разобраться, кто же должен платить».
Очень многие проекты в Москве так или иначе «относятся» к мэрии или входят в сферу интересов ее дочерних структур, говорят участники столичного рынка недвижимости, причем, зачастую установить принадлежность тех или иных компаний невозможно из-за многоступенчатой системы управления активами через оффшоры. Доказательство этому тезису – скандал вокруг другого символа города – гостиницы «Москва», в котором оказались замешаны бизнесмены, депутат, сенатор и мэрия.
Следственный Комитет при Генпрокуратуре возбудил уголовное дело по факту мошеннического завладения 87,5 млн долларов у компании «ОЭК-Финанс», принадлежащей правительству столицы.
Уголовное дело возникло из-за того, что компания-застройщик, по слухам принадлежащая депутату от ЛДПР Ашоту Егиазаряну, не смогла вовремя погасить кредит Deutsche Bank и согласилась на предложение мэрии передать в обмен на долг часть акций гостиницы. Но почему то долги оплатило не столичное правительство, а ее «дочка» - «ОЭК-Финанс». Оплатила, но акций не получила, говорят в правоохранительных органах. Если факт «хищения» миллионов будет доказан, то гостиница «Москва» перейдет в собственность мэрии через оффшорную фирму. Есть в СМИ информация, что за этой комбинацией стоит хорошо закамуфлированная попытка рейдерского захвата одним «влиятельным политиком и бизнесменом». Делить есть что – в «Москву» уже вложено 500 млн долларов, а по завершению работ ее стоимость будет на уровне 2 млрд. Если это «схема», то очень выгодная – объект сменит владельца «всего» за 1/12 его стоимости.
Однако, пока бизнес, как обычно, делит собственность и прячет долги, проекты стоят. Нет ясности со сроками гостиниц «Россия» и «Москва», башен в «Москва-Сити» и многими другими. Мэрия заявляет, что все будет достроено. Но одновременно становится известно о сокращении более чем на 50% дорожного бюджета и на 35% - новостроек. То, что так громко обещалось, сегодня тихо сходит на нет.
На этой неделе стало известно, что московские власти решили резко сократить планы строительства новых домов в 2010-2011 годах – столица не досчитается 890 тыс. квадратных метров жилья. Еще в начале недели мэр Юрий Лужков говорил а планах в 2,5 млн квадратных метров социальных квартир и называл разговоры о «смерти столичного стройкомплекса преждевременными». Тем не менее, к праздникам все поменялось, и город лишился почти миллиона квадратных метров жилья, которого хватило бы для 15 тыс.семей.
Согласно запланированным срокам сдачи жилищных объектов государственной комиссии, в ближайшие три года на всю Москву будет строиться только 16 новых домов. Это означает сокращение более чем в 10 раз в сравнении с докризисным временем. Однако, это обстоятельство, которое по сути является самым масштабным обвалом всех планов строительства в столице за последние 10 лет, не помешало мэрии заявить новые мега-проекты: так, например, возведения дорог по крышам домов стоимостью в 5 млрд евро. Подрядчиком выступит компания, которая никогда и нигде не строила ничего подобного, но почему-то именно на нее и пал выбор мэрии.
Второй супер-проект – это массовый снос всех «хрущевок» и «советской панели» образца начала 70-х годов. Мэрия называет такие дома «некачественным жильем» и планирует к 2025 году снести десятки миллионов метров. Что будет построено взамен и, главное, когда – неясно. Как городская администрация принимает такие разнонаправленные решения – совершенно непонятно.
Еще один новый тренд недели – исход столичных строительных компаний в регионы. Крупные застройщики отказываются от контрактов с правительством Москвы. Группа ПИК, к примеру, решила продавать свои дома самостоятельно и по своим ценам, а не по демпинговым расценкам мэра столицы Юрия Лужкова. Проблема усугубляется тем, что столица рассчитывается со строителями только после оформления прав собственности, на что обычно уходит год-два после сдачи дома госкомиссии. В условиях кризиса «правила игры» московской мэрии девелоперов устраивать перестали.
Для справки: новостройки в районах Новокосино, Новокуркино, Долгопрудном и, например, Химках стоят сегодня в среднем на рынке 75-90 тыс. рублей за квадратный метр. Мэрия собиралась выкупать оптом на 20-40% дешевле, но с рассрочкой платежа на год-два. Очевидно, что такой подход не может устроить ни одного строителя, как правило, имеющего немалые долговые обязательства.
Нетрудно предсказать итог такой политики - мэрия объявляет о сокращении строительства новостроек, а строители уходят из столицы, надеясь, как говорят эксперты, на более «разумную политику местных властей». Сложно прогнозировать, насколько успешными будут их проекты вне Москвы, но то, что столица понесет колоссальные потери в объемах нового жилья – это факт уже сегодняшнего дня.
Хорошо ли это будет регионам – тоже вопрос открытый. С одной стороны, столичные компании обладают большим опытом в реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и имеют устойчивые отношения с банковской системой. С другой, приход москвичей будет сопровождаться ростом цен, поскольку столичные девелоперы привыкли к более высокой рентабельности и попытаются ее получить и на региональных рынках, надеясь на «слабость» местных властей.
Если учесть, что еще до конца года, по разным оценкам, могут объявить себя банкротами почти три четверти строительных компаний, то прогноз может быть только один – тотальный дефицит жилья в ближайшие два-три года. Он приведет к обострению социального аспекта жилищной проблемы и к новому росту цен.
Эксперты считают, что единственным спасением всего строительного сектора экономики может стать жилье «нового типа» - так называемая «одноэтажная Россия». Проект предусматривает освоение почти 1 млн га федеральных земель под жилую застройку, что может покрыть дефицит на ближайшие годы. Сегодня все зависит от того, насколько эффективно и быстро могут быть отданы эти миллионы земель под решение «квартирного вопроса» россиян.
